万科鹿丹村物业管理投标书-深圳万科物管公司

手机扫码，畅享阅读

万科物 管理公司鹿丹村物 管理投 业 业 标书 第一 公司情况介 节 绍 深圳万科物 管理公司成立于 业 1992 年初，乃万科企 股份有限公司全 附属机构。 业 资 现 有总资产1300 万元，各 服 人 逾 类专业 务 员 200 余人。今日，本公司已 居 城最具 模及 跃 为鹏 规 极 盛誉的物 管理机构之一。 提供全方位的物 管理服 、保安服 、清 服 、修 负 业 专业 业 务 务 洁 务维 服 、家政服 及汽 美容服 。通 多年来的 践，我 在市 上取得了一席之位，社会 务 务 车 务 过 实 们 场 为 立了健康、完善的物 管理形象， 立了具有万科特色的物 管理模式， 主要是公司管 树 业 创 业 这 理 正确的 ，不断追求一流的 取精神，全体 工的勤 工作和 工系 的 培 层 领导 进 员 奋 对员 统 专业 训， 并 客提供高水准之服 。此外，我 致力于 受托管物 提供完善之 与日常运作 为顾 务 们还 为 业 财务 管理，并高瞻 瞩， 客 之需求作出布署。 远 为顾 长远 公司管理的“天景花园”、“威登 墅”等住宅小区， 三年被 深圳市“文明住 别 连续 评为 宅小区”、“安全文明小区”、“内部保 先 位”、“十佳 生 位”、“ 建国家 生 卫 进单 卫 单 创 卫 城市先 位”等多 殊荣， 进单 项 1995 年“天景花园”更荣 国家建 部“全国城市物 管理 获 设 业 秀示范小区”的最高荣誉。 优 1996 年“荔景大厦”荣 国家建 部“全国城市物 管理 获 设 业 优 秀示范大厦”。公司的管理模式多次被 台、 台、《深圳特区 》、《深圳商 》等媒体 电 电视 报 报 报 道，天景花园首 的由住 成的“ 主管理委 会”参与小区管理 一共管模式也被深 创 户组 业 员 这 圳市“人大” 入《深圳 特区住宅区物 管理条例》予以立法，公司并于 纳 经济 业 1993 年成 深 为 圳市物 管理 会首批会 位。公司 理 之平被 业 协 员单 总经 陈 评为1994 年深圳市“十大杰出青 年”，并当 深圳市青年 合会委 、深圳市青年企 家 合会会 。 选为 联 员 业 联 员 本公司采用了将 理 全 任的垂直指 能与 能部 的 能 合起来， 总经 负 权责 挥职 职 门 专业职 结 即保 了公司一把手 各部 的直接 指 ，充分掌握全局情况，把握主方向，正确决策， 证 对 门 领导 挥 又能 放手授 公司管理 行 去操作具体工作的 行。而作 基 作 的各个管理 够 权给 执 层 进 为 层 业层 ， 能 在各 能部 的指 、 控和考核下依照明确的目 和要求具体工作。在 工 处 则 够 职 门 导 监 标 实际 1 总经理 总经理助理 品质管理部 总经理办公室 财务管理部 企业拓展部 天 景 花 园 管 理 处 威 登 别 墅 管 理 处 万 景 花 园 管 理 处 荔 景 大 厦 管 理 处 万 科 大 厦 管 理 处 万 科 公 寓 管 理 处 万 科 汽 车 美 容 中 心 作中，本公司 非常重 各 有效会 的召集，如 能部 每周一的例会，各管理 主管每 还 视 类 议 职 门 处 日的晨会等。会上，反 情况， 工作， ，制定措施；会下，督 ，了解情况，捕 应 汇报 讨论问题 监 检查 捉信息， 察 向， 微周密科学的管理体制 刻把握着公司正常运作的脉搏。 观 动 细 时 向管理要效益是本公司做好物 管理工作的基本出 点，也是公司生存和 展的客 业 发 发 观 要求。我 极走向社会、走向市 ，适 社会、适 市 ，以市 机制来 我 的行 ，不 们积 场 应 应 场 场 调节 们 为 断修正我 的管理方式和策略，最大限度地 取 效益、社会效益和 境效益，并且 持 们 获 经济 环 坚 三个效益的 一和 。在内部管理上，我 始 持 劣汰的 争原 。“平平淡淡就 统 协调 们 终坚 优胜 竞 则 是 ，无功就是 ”，是我 判断 工合格与否的 准。每个主管以上干部必 同 担 三 错 过 们 员 标 须 时 负 工作，否 就是不称 。 争机制的引入， 公司始 以健康向上一往无前的精神 貌 项 则 职 竞 为 终 风 发 展壮大，提供了人力 源保障。 资 概括地 ，本公司的运行机制包括以下内容： 说 一、 立企 人才 ， 人才的脱 而出和健康成 造良好的外部 境 树 业 观 为 颖 长创 环 在用人方面，形成“能者上，庸者下”、“无功就是 ，平平淡淡就是 ”的企 人才 过 错 业 观， 决拚弃 排 的 旧 念，明确考核管理 主任的唯一 准是能否 企 、公司多 坚 论资 辈 陈 观 处 标 为 业为 创 效益，包括社会效益和 效益。 经济 二、建立有效的激励机制，努力提高 工的整体素 员 质 公司把 工的 培 放在公司 展的重要位置，每年都制定全年培 划，包括内 对员 业务 训 发 训计 部培 、外聘培 、外送培 ，定主任主管都要持 上 ，都必 会操作 ，会 机 训 训 训规 证 岗 须 电脑 驾驶 动 等。 车辆 三、建立有效的激励机制，努力培养 工 向上的精神 貌 员 奋发 风 机制包括三种激励：一是荣誉激励，二是参与激励，三是物 激励。公司召开的由各管理 质 主任参加的行政例会， 常邀 各 主管和普通 工代表参加， 他 了解公司的 划、 处 经 请 级 员 让 们 计 目 、存在 、展 划等，每年春 都要宴 部分 工的家属，并 行座 。公司 首 标 问题发 规 节 请 员 进 谈 领导 先 夫人 的支持表示深切的 意，使得她 很感 ，并表示今后将一如既往的支持丈夫的 对 们 谢 们 动 工作。公司十分关心 工的福利，努力争取住房困 的解决，每年 工外出集体活 ，包 员 难 组织员 动 括去香港及国外旅游，既 了身心机能，更开 了眼界。 调节 阔 四、努力塑造企 形象，增 工的自信心和 同感 业 强员 认 公司非常重 社会形象的宣 ，凡 外宣 之事都由公司 自抓，在 范企 形象 视 传 对 传 领导亲 规 业 上 持从大 着眼，从小事做起，从策划 外宣 上，从抓企 管理 上，甚至 工着装 坚 处 对 传 业 现场 对员 、 接听 用 、行走站立姿式、与住 气 度上、 入住 家从敲 力度到工作 电话 语 户讲话语 语调态 进 户 门 完成后如何退出等都有明确的行 范要求，公司通 教育，既培养了 工的素 ，又向社 为规 过 员 质 会公众展示了“万科物 人”的精神 貌。 业 风 公司倡 的是以人 中心的“人力 本”思想。一位日本 学家曾 比 日美 导 为 资 经济 这样 较过 两国 管理方式的差 ：美国的制度像是一列由两三台 力机 引但 本身没有 经济 别 强 车牵 车厢 马 达的火 ， 一停，全 不再前 ；而日本的制度 像一到每 都有 达的 气火 ， 车车头 车 进 则 节车厢 马 电 车 人 有自己的 力，能一 前 。“以人 中心”的思想所熏陶的企 公司是一个 化的温 们 动 齐 进 为 业 强 室社会，身其 的个人，逐步被培养起 似于家庭意 的社 意 ，具有克己、忠 、服 、 处 间 类 识 团 识 诚 务 合作及效忠精神，愿把自己与公司 合起来，大多数人能 公司的利益和个人的尊 而努力 结 为 严 工作。 公司经过5 年的 展，摸索出了一些 得提倡的科学做法： 发 值 一、 待住 重 第一印象，因 能否与住 建立良好的合作关系，很大意 上取决于 对 户 视 为 户 义 住 入住或 入小区 的第一印象。 户 进 时 二、把住 的 批 投 当成神佛之声，不 什么，都要欣然接受，“要听听住 户 责备 评 诉 论责备 户 的声音”，是公司 常向 工 的重点，听之后，要即刻有所行 ，是搞好 住 管理 经 员 强调 倾 动这 对 户 2 工作的重要条件。 三、待所有住 都一 同仁，包括新老住 、不同身份的住 、通情达理或刻薄刁蛮的 对 户 视 户 户 住 、 租房的住 、公司 等。因 每一个不同的人，都可以 我 的企 形象 来相同 户临时 户 户 为 为 们 业 带 的正面或 面影响。 负 四、不在住 及来往客人面前斥 工。因 外人看到 斥 、争吵的 面，会使他 户 责员 为让 领导 责 场 感到 受和蔑 。同 ，也 了 工的基本自尊。 们 厌恶难 视 时 维护 员 五、以 荣，浪 耻。公司 常教育 工从一把刷子到一 ，都不允 浪 ， 节约为 视 费为 经 员 张纸 许 费 告 工做到“物尽其用，反复再反复”，比如油刷、 用 等。 诫员 电脑 纸 六、培养住 的自律，杜 任何形式的警告牌，将 住 及来客的防范式管理 疏 户 绝 对 户 转换为 式。比如，在我 的小区内，没有一 “禁止随地吐痰…… 者 款”等字 的警告牌，清 导 们 块 违 罚 样 工默默地将住 随手 弃的 物 起而不是粗暴的指 ，种跟踪式清 ，令客人不好意 洁 户 丢 杂 捡 责这 扫 思再乱扔乱吐。就是一种自律，就如同你走 金碧 煌、明亮映人的五星 大酒店大堂，人 这 进 辉 级 人都不由自主地 生 种自律， 不好意思也不忍。 产 这 绝对 C 去破坏它。 七、重 作用， “群体效能”。一个企 要成 者，就要依靠群体的作用，依 视领导 发挥 业 为强 靠 斗和拼搏的企 精神支撑。据悉，日本近来借 中国企 民主管理 ，普遍推行 团结奋 业 鉴 业 经验 工提合理化建 等做法，使企 的凝聚力明 增 ， 管理者与被管理者的关系不断改 职 议 业 显 强经营 善。公司每做出一 重要决定及决策，都是 集体 而确定的，尽量避免出 偏差。 项 经过 讨论 现 本公司 不断的探索、展、完善，建立了制度化、科学化的国 准 量管理体系， 经过 发 际标 质 并通过ISO9000 第三方国 机构 。在未来 展方面，深圳万科物 管理公司将密切关注 际 认证 发 业 客之需求，加 工培 ，藉此不断提高服 素 ，以 造更好的 效益及社会效益。 顾 强员 训 务 质 创 经济 第二 采取的管理方式 节拟 一、鹿丹村管理 内部管理架构 处 图 二、机构 置 设 3 万科物业管理公司 鹿丹村管理处 社区文化 1 人 房管维修 主管1 人 保安主管 1 人（兼） 保洁主管 1 人（兼） 市政府 市住宅局 区住宅局 万科企业股份有限公司 区政府 街道办事处 业主委员会 采购员 1 人（兼） 质检员 1 人（出纳） 仓管员 1 人（兼） 房管维修 保安部 保洁部 小区管理 将采取 主管理委 会 下的 理 制，是一种直 制的 形式。 处 业 员 领导 经 负责 这 线 领导 由于管理 的 制精干、 ， 明确，所以日常工作由 理直接 各部 人 即集 处 编 简单 职责 经 对 门 员领导 指 和 能于一身，便于 理全面掌握日常工作及人 状况，减小失控。各 工作的安排及 挥 职 经 员 项 任 的下达，均由 理直接安排，各主管下属人 直接向其主管 ，各主管及各 位 临时 务 经 员 负责 职 人 直接向 理 。 专业 员 经 负责 三、运作机制 指令 管理 在内部管理上，采取的是将管理活 和管理手段构成一个 封 回路的作法， 处 动 连续 闭 即注重封 性， 才能形成有效的管理运 。否 ，如果管理系 内的 构、系松散，没 闭 这样 动 则 统 结 联 有一定的控制，那么内部管理必定是无效的。 在具体运作中，管理 理是日常工作的指 者，同 又是 督 者。各 指令下达 处经 挥 时 监 检查 项 后，行机构即开始运作，行 程中的信息通 反 渠道回到指 机构，供 理做出校正、 执 执 过 过 馈 挥 经 判断、 。在整个 程中，理 要从 、比 果中 管理中存在的 ，并加以 总结 过 经 还 检查评 结 发现 问题 纠 正，做到有布置、有 、有 ，从而保 了管理的有效性。 检查 总结 证 四、工作流程 本公司及鹿丹村管理 将 格按照 处 严 ISO9000 量管理体系中的各种体系文件及作 指 质 业 操作，做到不 大小，每件事都要程序化，一 不苟、 相扣、 相 ，从根本上保 导书 论 丝 环环 节节 连 证 4 万科物业管理公司 管理处经理 社区文化 1 人 房管维修 主管1 人 保安主管 1 人（兼） 保洁主管 1 人（兼） 业主委员会 采购员 1 人（兼） 质检员 1 人（出纳） 仓官员 1 人（兼） 维修人员 3 人 班长3 人 班长1 人 执行秘书 管理者代表 保安员21 人人 保洁员16 人 指挥机构 （经理） 执行机构 （各主管、专业人员） 监督机构 （即管理） 反馈机构 本公司的服 管理 量。 日常物 管理工作，我 制了 尽全面的 量体系文件，并 务 质 针对 业 们编 详 质 已在 工作中运作半年，相信我 在鹿丹村只要 按照程序文件运作，一定能 取得良 实际 们 继续 够 好的成 。 绩 五、信息反 渠道 馈 如管理运作机制 所示，信息反 是非常具有万科模式特点的，个 包括硬件和 图 馈 这 环节 软 件两方面。硬件方面，主要是 格按照 严 ISO9000 国 量管理体系 行的 程控制。比如，在 际质 进 过 住 方面，我 有《与 客沟通的程序》，在此文件中 定了管理 每半年至少召开一次 对 户 们 顾 规 处 顾 客 会，另外每年公司品 管理部要 客 行一次意 ，并 放“ 客意 恳谈 质 对顾 进 见调查 发 顾 见调查 表”。 在 内部的管理中，管理 有定期与不定期的各种会 ，比如每周一次的主管人 例会 对 处 议 员 ； 每周五的各班 班 会；每月一次的公司 理会 等等，会 的内容就是反 情况、沟通信 组 务 经 议 议 应 息、 关系和解决 。 协调 问题 在 件方面，管理 将十分重 尊重人、教育人、帮助人 种“以人 本”的管理方式， 软 处 视 这 为 透 种“人情化”的管理及 了解掌握 工的心理活 、思想状 ，将 工在言行中表露 过这 时 员 动 态 员 出来的各种消极情 及 指 正，将可能 生的 消 在萌芽状 中，确保管理 的正 绪 时 导纠 发 问题 灭 态 处 常工作秩序不受到干 和阻碍。在 方面，管理 将 工心理状 做好思想工作， 扰 这 处 强调针对员 态 包括： 1．合每位 工的心理活 做思想工作。管理者要把握下属心理活 的 律，在尊重人 结 员 动 动 规 的感情（首先尊重人格）的基 上，引 人 的 机和激 人 的 趣。因 当人 他的工 础 导 们 动 发 们 兴 为 们对 作有“不 意”的情感 ，情感就成 意 的阻力，从而 生消极性，降低人的活 能力和 乐 时 为 态 产 动 工作效果。同 ， 要根据每个人当 的个性心理 向有 性地做思想工作，使每个人都 时 还 时 倾 针对 能在不同的 、不同的 境得到不同的激励。 时间 环 2．利用群体的心理去做。我 将在管理 个集体中多 群体成 相互接触，包括 们还 处这 组织 员 工作上的 作互助，学 上的互敬互学，生活上的互相关心等，去引 工 行健康的心理 协 习 导员 进 活 的交流，互相 以 极影响，抵制消极情 ，使群体思想健康向上，正气得到上升，邪气 动 给 积 绪 受到 制。 压 六、管理工作的控制方式 1．科学、全面、 格的 量保 体系及 位 任制、各 章管理制度。 严 质 证 岗 责 项规 2． 格的考核、 、晋升、辞退制度，多 化的激励手法。 严 奖罚 样 3．及 致的思想教育工作， 向上、 情 的工作状 。 时细 团结 热 饱满 态 4．融洽的住管双方关系， 的沟通渠道。 顺畅 5．另外本公司非常重 外服 量的控制。比如我 制定了《不合格服 的 及 视对 务质 们 务 识别 处 理程序》并填写不合格 告。同 ，依照《 正和 防措施 施程序》加以 理，制定了保安 报 时 纠 预 实 处 还 巡 制度，及 解决 。管理 建立了 客的回 制度，不定期 客回 员 查 时发现问题 问题 处还 对顾 访 对顾 ，以 照 管理服 工作，安装在小区内的由 理直接掌握的“ 理意 箱”，随 征 访 对 检查 务 经 经 见 时 集住 的广泛意 。 户 见 第三 管理人 的配 节 员 备 我 将在鹿丹村管理 配 如下管理人 ： 们 处 备 员 一、管理 理 处经 1 名（ 如下） 简历 1．基本情况： 姓名：XXX 性 ：男 年 ： 别 龄 27 学 ：本科 岁 历 ： 会 口所在地：深圳市 婚姻状况：已婚 专业 财务 计 户 5 2．学 情况： 历 1985－1989 年就 于江西大学 系 会 读 经济 财务 计专业 1989－1990 年于深圳中 技 学校学 梯、空 及 工技 华职业 术 习电 调 电 术 3．工作 ： 经历 1989－1990 年就 于深圳市物 展管理公司 岭管理 ，任管理 职 业发 红 处 员 1990－1992 年就 于深圳海 易公司海 大厦物 管理部，任主管 职 诚贸 诚 业 1992－1993 年就 于深圳 宇 易有限公司工程 力部，任主管 职 环 贸 动 1993 一至今就 于深圳万科物 管理公司，任万科大厦管理 主任 职 业 处 4．个人 ： 专长 从事物 管理工作 业 7 年以上，具有丰富的管理 ，具物 管理 格 ，懂 气 安 经验 业 资 证 电 设备 装 修、 梯 修及空 制冷 修技 ， 知 全面。 维 电 维 调 维 术 财务 识 二、房管 修部 维 房管 修人 设 维 员4 名。其中主管1 名，大 以上文化程度，三年以上房屋管理及 专 设备维 修 ；修人 经验维 员3 名，中 以上文化程度， 专 2 年以上物 管理工作 ，全部从公司 有骨 业 经验 现 干人 中 配。 员 调 修人 用 准：身高 维 员调 标 l．65－1．75 米，体重55－65 公斤，年龄22－35 周 ，持有深 岁 圳市 工操作 、 梯 修 ，相貌端正，品德良好，有三年以上 工作 。 电 证 电 维 证 实际 经验 三、保安部 保安主管 设 1 名，由房管 修人（甲）兼任，具有保安管理工作 ，下 保安班 维 员 经验 设 长3 名，分早、中、晚三班，其中住宅区每班 保安 设 员5 名，共15 名；鹿丹大厦及肉菜市 每班 场 设 保安 各 员 1 名，共6 名，整个保安班合计24 名保安 ，其中 员 60％以上 公司其他小区抽 的 为 调 老保安 ， 员 40％ 格培 的新招退伍 人，全部 高中以上文化程度。 为经严 训 军 为 保安 用 准：身高 员录 标 l．70 米以上，体重55－65 公斤，年 龄20－25 周 ，高中以上文 岁 化水平，在本公司任 三个月以上，相貌端正，品德良好，有本市 口担保人，未婚男性。 职 户 四、保 部 洁 保 主管 设 洁 1 名，由房管 修人（乙）兼任，具有 工管理工作 ，下 保 班 维 员 员 经验 设 洁 长1 名，住宅区楼内保洁员6 名、外 保 围 洁员2 名、化工 绿 2 名、鹿丹大厦保洁员3 名、肉菜市 保 场 洁员3 名，整个保 班共 洁 计16 名保 ，其中 洁员 50％ 公司其他小区抽 的老保 ， 为 调 洁员50％为 培 后上 的新 工。 经 训 岗 员 保 用 准：身高 洁员录